据彭博社消息，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

知情人士表示，根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到1月;此外，他们也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将成为全球金融危机以来中国首次允许这种被称为“转按揭”的操作。因讨论未公开，知情人士要求不具名。

中国央行去年就表态鼓励商业银行降低存量房贷利率，一些大行也作出了响应，罕见地下调了存量首套住房贷款的利率;在此基础上，监管正加大力度降低居民房贷负担。

不过知情人士表示，目前还不清楚新政是否将适用于所有住房。虽然降低存量房贷利率会削弱国有中资银行的盈利能力，但中国正面临着防止房地产市场进一步拖累经济的压力。

如果该计划获批，可能比预期更快地减轻房贷负担。

虽然今年国内已经将平均房贷成本降至历史低点，但大多数家庭并未受益，因为银行要到明年才会重新定价现有贷款。

近年来，国内为降低房贷成本所采取的措施主要帮助了新购房者。今年 7 月，五年期贷款市场报价利率（LPR）——长期房贷的基准利率——被下调至 3.85%。5 月，央行取消了全国范围内对首套和二套房贷利率的下限。更早前，一些大城市允许那些此前已还清贷款的购房者也有资格享受较低利率。

这种差异导致了一波提前还贷潮，近年来给贷款机构带来了压力。业主们利用低利率的消费贷款提前还清房贷，而这种做法已被监管机构禁止。

尽管自 2022 年底以来，国内一直在放宽政策以振兴房地产市场，但瑞银表示，政策的执行速度缓慢，影响有限。瑞银称，房地产市场疲软对整体经济的拖累比预期更大，包括对家庭消费的影响。

房地产危机现已进入第四年，拖累了就业市场、消费和家庭财富。尽管 7 月零售销售数据超出预期，但这主要是季节性因素导致的，且仍远低于疫情前的趋势。

截至 3 月底，国内未偿还的个人房贷总额为 38.2 万亿元人民币（约合 5.4 万亿美元），这些贷款被视为银行业的重要资产。

根据银行监管机构 2021 年底发布的最新公开数据，国内 90% 以上的未偿还房贷为首套房贷款。截至 6 月底，银行的净息差降至历史最低的 1.54%，远低于维持合理盈利能力所需的 1.8% 门槛。

如果存量按揭大幅降息，估计还会有存款利率下降的配合，单边降按揭利率的概率较小。

据此，大致测算一下影响：

（1）目前全行业按揭总体规模约38万亿，如果一次性降息100bp，那么银行的利息收入将减少约3800亿，约占2023年银行业净利润（2.38万亿）的16%，假设所得税率为20%，则约占税前利润的12.8%，影响较大。

（2）考虑到按揭降息对银行营收、利润影响较大，银行难以承受，我们估计存款利率会配套对称下降，大致对冲按揭降息的影响。

假设存款也减少同等利息支出（3800亿），按照上半年行业存款约300万亿计，则估计配套的存款降息幅度约为3800亿/300万亿=0.12666%，也就是12.7bp。

（转自：智汇大叔）